쉬운 요약
- 국내 주거용 부동산을 팔 때 외국인의 양도소득세 비과세 혜택을 제한하기 위한 법률 개정안이에요.
- 실거주자가 아닌 외국인이 주거용 부동산을 매각하면 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않으려고 해요.
- 외국인의 투기 목적 주택 취득과 매각을 줄이고 국내 부동산 시장의 불안을 완화하려는 취지예요.
- 현재 양도소득세 비과세 배제 규정을 둔 소득세법 제91조에 새로운 항을 추가하려고 해요.
- 실제 적용을 위해 외국인의 거주 여부, 주거용 부동산의 범위와 비과세 배제 기준을 구체적으로 정해야 해요.
주요 내용
외국인 비과세 제한: 실거주자가 아닌 외국인이 보유한 주거용 부동산을 팔 때 양도소득세 비과세를 적용하지 않도록 해요.
소득세법 제91조 개정: 양도소득세 비과세 또는 감면을 배제하는 규정에 외국인의 주거용 부동산 매각을 추가해요.
투기 목적 거래 억제: 주거 목적이 아닌 외국인의 부동산 취득과 매각에 세금상 불이익을 주려는 내용이에요.
국내 부동산 시장 안정 목표: 외국인의 주거용 부동산 취득 증가가 가격 불안과 부동산 정책에 영향을 준다는 문제의식에서 출발해요.
거주 여부에 따른 구분: 외국인이라는 국적만으로 일괄 적용하기보다 실거주자인지 아닌지를 기준으로 과세상 차이를 두려 해요.
왜 나왔나
발의안은 최근 외국인의 국내 부동산 취득이 늘고, 특히 중국 국적자의 아파트 등 주거용 부동산 취득이 급격히 증가했다는 문제의식을 제시해요. 제안 이유에 따르면 이런 거래가 국내 부동산 가격을 불안하게 만들고 부동산 정책의 효과에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 우려가 있어요. 외국인이 투기를 목적으로 주거용 부동산을 취득하는 것을 막으려면 매각 때 양도소득세 비과세 혜택을 주지 않아야 한다는 취지예요. 이에 실거주자가 아닌 외국인의 주거용 부동산 양도에 비과세 배제 규정을 추가하려고 해요.
무엇이 달라지나
1) 외국인 주거용 부동산 양도 비과세 배제
현재 시행 중인 소득세법 제91조는 양도소득세 비과세 또는 감면을 배제하는 규정을 두고 있어요. 현행 조문은 미등기 양도자산에 비과세를 적용하지 않고, 매매계약서 거래가액을 실제 거래가액과 다르게 적은 경우에도 비과세 또는 감면액을 조정하도록 하지만, 제공된 조문에는 실거주자가 아닌 외국인의 주거용 부동산 양도에 관한 별도 규정이 없어요.
- 발의안은 제91조에 새 항을 넣어 이 경우 비과세 규정을 적용하지 않으려 해요.
- 외국인이 주거용 부동산을 보유했다는 사실만이 아니라 실거주자인지 여부를 기준으로 차이를 두려는 구조예요.
- 비과세가 배제되면 해당 양도소득에 대한 세금 부담이 커질 수 있지만, 구체적인 세액은 다른 과세 요건에 따라 달라져요.
2) 실거주 여부를 기준으로 한 과세 구분
발의안은 외국인 가운데 실거주자가 아닌 사람의 주거용 부동산 매각을 대상으로 삼으려 해요. 따라서 외국인 주택 소유자를 모두 같은 방식으로 취급하기보다 실제 거주 여부에 따라 양도소득세 비과세 적용 여부를 나누는 방식을 제안해요.
- 국내에 실제로 거주하면서 주택을 이용한 외국인은 적용 대상에서 어떻게 제외할지 기준이 필요해요.
- 거주 기간, 가족의 생활 근거지, 주택 사용 형태처럼 실거주를 확인할 자료와 판단 절차가 중요해요.
- 외국인의 국내 주택 취득과 매각을 줄이는 효과가 있을지는 거래량과 가격 변화 등을 통해 확인해야 해요.
3) 주거용 부동산과 적용 범위 구체화
발의안은 외국인이 보유하던 주거용 부동산을 매각하는 경우를 대상으로 하지만, 제공된 제안 이유와 주요내용에는 주거용 부동산의 구체적인 범위와 적용 시점이 자세히 제시돼 있지 않아요. 실제 제도가 마련되려면 아파트, 단독주택 등 어떤 자산을 포함할지와 보유·매각 시점의 기준을 정해야 해요.
- 주택 외에 오피스텔이나 여러 용도로 쓰이는 건물을 어떻게 분류할지 정해야 해요.
- 법 시행 전에 취득한 주택과 시행 후 취득한 주택을 어떻게 다룰지도 중요한 쟁점이에요.
- 실거주 판단과 부동산 용도 확인이 복잡하면 납세자와 과세기관 사이에 다툼이 생길 수 있어요.
이 법안은 외국인의 주거용 부동산 거래 자체를 금지하는 제안이 아니라, 실거주자가 아닌 외국인이 매각할 때 양도소득세 비과세 혜택을 제한하려는 제안이에요. 실제 세금 부담과 적용 대상은 실거주 기준, 주거용 부동산의 범위와 부칙이 어떻게 정해지는지에 따라 달라질 수 있어요.
누구에게 영향이 있나
- 실거주자가 아닌 외국인 주택 소유자: 주거용 부동산을 팔 때 양도소득세 비과세를 적용받지 못할 수 있어요.
- 국내에 거주하는 외국인: 실제 거주자로 인정되는 기준에 따라 법안 적용 여부가 달라질 수 있어요.
- 외국인에게 주택을 매도하거나 매수하는 거래 당사자: 거래 시 세금 부담과 계약 조건을 함께 확인해야 할 수 있어요.
- 세무당국과 납세 전문가: 외국인의 거주 여부와 주택의 용도, 양도소득세 비과세 적용 여부를 판단하게 될 수 있어요.
- 국내 주택시장 참여자: 외국인 주택 거래량과 매각 방식, 시장 가격에 영향을 줄 가능성이 있어요.
봐야 할 점
- ‘실거주자가 아닌 외국인’을 판단하는 기준과 입증 책임이 명확하게 정해지는지 확인해야 해요.
- 주거용 부동산의 범위와 법 시행 전 취득한 주택에 대한 적용 여부를 살펴봐야 해요.
- 국적이 아닌 거주 실태를 기준으로 하더라도 조세 형평성과 과세 기준의 일관성이 확보되는지 검토할 필요가 있어요.
- 비과세 배제가 실제 투기성 거래를 줄이는지, 일반적인 외국인 거주자의 주택 거래까지 위축시키는지 지켜봐야 해요.
- 외국인의 거래와 거주 여부를 확인하는 과정에서 개인정보와 행정 부담이 과도하게 늘어나지 않는지도 중요해요.
