쉬운 요약
- 정비사업에서 적용되는 건축·녹지 규제를 넓게 완화해 주택공급을 늘리기 위한 법률 개정안이에요.
- 지금은 일부 정비구역만 조경, 건폐율, 건축물 높이, 도시공원·녹지 기준을 완화받을 수 있는데, 이를 모든 정비구역으로 넓히려 해요.
- 정비사업 면적이 10만㎡보다 작은 경우에는 세대당 도시공원 또는 녹지 확보 기준을 2㎡ 이하로 정할 수 있게 하려 해요.
- 5만㎡ 이상 정비계획에서 1천 세대 이상이면 세대당 3㎡ 기준이 적용될 수 있다는 부담을 줄이려는 취지예요.
- 규제가 완화되면 사업 속도와 주택공급에는 도움이 될 수 있지만, 녹지와 생활환경이 충분히 확보되는지도 함께 살펴봐야 해요.
주요 내용
- 건축규제 완화 대상 확대: 일부 정비구역에만 적용되는 특례를 모든 정비구역으로 확대하려 해요.
- 조경기준 완화: 정비사업에서 대지의 조경기준을 완화할 수 있는 범위를 넓히려 해요.
- 건폐율·높이 기준 완화: 건폐율 산정기준과 건축물 높이 제한을 완화할 수 있는 사업을 늘리려 해요.
- 대지 안의 공지 기준 완화: 건축물 주변에 확보해야 하는 공간 기준도 특례 대상에 포함될 수 있게 하려 해요.
- 도시공원·녹지 기준 완화: 정비사업의 도시공원 또는 녹지 확보 부담을 줄일 수 있도록 하려 해요.
- 소규모 정비사업 기준 조정: 면적 10만㎡ 미만 정비사업에는 세대당 2㎡ 이하의 도시공원 또는 녹지 기준을 정하도록 제안해요.
- 주택공급 활성화: 정비사업의 사업성을 높이고 사업 추진을 쉽게 해 주택공급을 늘리려는 목적이에요.
왜 나왔나
발의 당시 제안 이유는 현재 일부 정비사업에만 적용되는 규제완화 특례를 더 넓은 사업에 적용할 필요가 있다는 판단이에요. 현재 시행 중인 도시 및 주거환경정비법 제68조제4항은 공공재건축사업을 위한 정비구역, 일정한 재건축구역, 용적률을 완화받는 정비구역 등을 대상으로 조경, 건폐율, 대지 안의 공지, 건축물 높이, 부대·복리시설, 도시공원·녹지 기준을 완화할 수 있도록 하고 있어요. 제안안은 이 대상에서 제외된 정비사업에도 같은 종류의 특례를 확대하려 해요. 정비사업의 규제 부담을 낮춰 사업 추진과 주택공급을 돕되, 녹지와 도시환경에 미치는 영향은 함께 따져야 하는 법안이에요.
무엇이 달라지나
1) 건축규제 완화 대상 확대
현재 시행 중인 제68조제4항은 공공재건축사업을 위한 정비구역과 일정한 재건축구역, 용적률을 완화해 적용하는 정비구역에서만 대통령령이 정하는 범위와 위원회 심의를 거쳐 일부 기준을 완화할 수 있도록 해요. 발의 당시 제안은 이 특례를 특정 유형에 한정하지 않고 모든 정비구역으로 확대하려는 내용이에요.
- 조경, 건폐율, 대지 안의 공지, 건축물 높이 같은 기준을 완화받을 수 있는 사업의 범위가 넓어질 수 있어요.
- 현재 특례 대상이 아닌 정비사업도 사업계획을 세울 때 규제 완화 가능성을 검토할 수 있게 돼요.
- 다만 실제 완화 수준은 법률뿐 아니라 대통령령과 지방건축위원회 또는 지방도시계획위원회 심의 기준에 따라 달라질 수 있어요.
2) 도시공원·녹지 확보 기준 조정
발의 당시 설명에 따르면 5만㎡ 이상 정비계획은 세대당 2㎡ 이상의 도시공원 또는 녹지를 확보해야 하고, 1천 세대 이상이면 세대당 3㎡ 이상의 기준이 적용돼요. 제안안은 면적 10만㎡ 미만 정비사업에 대해 세대당 2㎡ 이하의 도시공원 또는 녹지 확보 기준을 정하도록 해 가중된 기준의 적용을 줄이려 해요.
- 정비구역의 면적과 세대 수 때문에 대규모 사업이 아니어도 높은 녹지 기준을 적용받는 문제를 완화하려는 취지예요.
- 사업자는 공원·녹지 확보에 필요한 토지와 비용 부담을 줄일 수 있어 사업계획을 세우기 쉬워질 수 있어요.
- 반대로 실제 거주 세대가 이용할 공원과 녹지가 줄어들 가능성이 있어, 기준을 정할 때 생활권별 환경 여건을 함께 봐야 해요.
3) 정비사업 사업성·공급 여건 변화
제안안은 건축 관련 기준과 공원·녹지 확보 기준을 완화해 정비사업의 규제 부담을 낮추고, 결과적으로 주택공급을 활성화하려는 방향을 제시해요. 현재 제68조제4항은 일정한 사업 유형에서만 기준 완화를 허용하고 있지만, 법안이 제안한 범위가 받아들여지면 더 많은 정비사업이 특례 적용을 검토할 수 있게 돼요.
- 같은 면적의 토지에서 건축계획을 세울 수 있는 선택지가 넓어질 수 있어요.
- 사업비와 계획상 제약이 줄어들면 정비사업 추진 가능성이 높아질 수 있어요.
- 다만 규제 완화가 실제 입주 물량 증가로 이어지는지는 사업성, 기반시설, 인허가와 지역 수요에 따라 달라질 수 있어요.
누구에게 영향이 있나
- 정비사업 시행자와 조합: 건축규제와 공원·녹지 확보 기준이 완화되면 사업계획과 사업비를 다시 계산할 수 있어요.
- 정비구역 내 토지등소유자: 사업성 개선과 사업 추진 속도에 영향을 받을 수 있지만, 단지 규모와 주변 환경도 함께 달라질 수 있어요.
- 정비사업 예정 지역의 주민: 주택공급과 생활환경 개선을 기대할 수 있는 반면, 녹지 감소와 건축 밀도 증가를 경험할 수 있어요.
- 지방자치단체와 도시계획·건축 심의기관: 완화 대상과 범위를 검토하고 지역 여건에 맞는 심의를 진행해야 할 수 있어요.
- 주택을 공급받는 사람과 인근 주민: 공급 물량과 주거환경, 교통·공원 등 생활 기반시설의 수준에 영향을 받을 수 있어요.
봐야 할 점
- 모든 정비구역에 적용되는 완화 특례의 구체적인 범위와 예외가 어떻게 정해지는지 확인해야 해요.
- 면적 10만㎡ 미만을 판단하는 기준과 여러 구역을 합산하는 방식이 명확해야 해요.
- 세대당 2㎡ 이하 기준이 실제 공원·녹지 면적을 얼마나 줄일 수 있는지 사업별로 살펴봐야 해요.
- 건폐율과 높이 제한 완화가 일조, 조망, 안전, 교통과 학교 같은 기반시설에 미치는 영향을 함께 검토해야 해요.
- 위원회 심의가 형식적으로 운영되지 않고 지역의 인구와 생활환경을 반영하는지 지켜봐야 해요.
