지금은 일정한 요건을 갖춘 구분점포를 각각 소유할 수 있는 용도가 판매시설과 운수시설로 제한돼 있는데, 문화 및 집회시설, 업무시설 등으로 넓히려 해요.
상가건물의 용도변경이나 리모델링을 위해 권리변동이 있는 공용부분을 바꿀 때 필요한 동의 기준도 낮추려 해요.
해당 변경에 필요한 동의를 구분소유자와 의결권 각각 5분의 4 이상에서 3분의 2 이상으로 완화하는 내용이에요.
용도 확대와 동의 기준 완화는 제안된 내용이므로, 실제 적용 범위와 시점은 앞으로 확정되는 법률을 확인해야 해요.
주요 내용
구분점포 용도 확대: 판매시설과 운수시설에 더해 문화 및 집회시설, 업무시설 등도 허용하려 해요.
상가 활용 방식 다변화: 기존 판매 중심 공간을 다른 용도로 활용할 수 있는 폭을 넓혀 공실 문제에 대응하려 해요.
공용부분 변경 동의 완화: 상가건물의 용도변경 또는 리모델링을 위한 권리변동 있는 공용부분 변경에 별도의 낮은 동의 기준을 제안해요.
두 가지 동의 기준 유지: 완화된 기준도 구분소유자 수와 의결권에 각각 적용돼요. 어느 하나만 기준을 충족해서는 안 돼요.
적용 대상 확인: 동의 기준 완화는 제안된 목적과 권리변동이 있는 공용부분 변경에 관한 내용이에요. 모든 공사나 모든 공용부분 변경에 일괄 적용된다고 볼 수는 없어요.
왜 나왔나
법안 제안자는 온라인 유통이 활성화되고 코로나19 팬데믹 이후 오프라인 상권이 침체되면서 집합 상가건물의 공실률이 높아졌다고 설명해요. 비어 있는 공간을 다른 용도로 활용하고 싶어도 구분점포의 허용 용도가 제한돼 있다는 점을 문제로 봤어요. 또 권리변동이 있는 공용부분을 바꾸려면 높은 동의율이 필요해 리모델링을 추진하기 어렵다고 봤어요. 이에 용도와 동의 요건을 조정해 건물 활용과 지역 상권 활성화를 돕겠다는 취지예요.
무엇이 달라지나
1) 구분점포 허용 용도 확대
현행법은 이용상 구분된 상가건물의 각 부분을 소유권의 대상으로 할 수 있는 용도를 판매시설과 운수시설로 제한하고 있어요. 개정안은 여기에 문화 및 집회시설, 업무시설 등으로 허용 용도를 넓히려 해요.
소유자 입장에서는 판매나 운수 외의 용도로 건물을 활용할 수 있는 선택지가 넓어질 수 있어요.
제공된 제안 이유에는 확대되는 용도의 전체 목록과 세부 요건이 담겨 있지 않아, 구체적인 적용 범위는 법안 원문과 확정 내용을 살펴봐야 해요.
2) 용도변경을 위한 공용부분 변경
개정안은 집합 상가건물의 용도변경을 목적으로 권리변동이 있는 공용부분을 변경할 때 동의 기준을 낮추려 해요. 제안 이유에 따르면 기존에는 구분소유자와 의결권 각각 5분의 4 이상의 동의가 필요하지만, 개정안은 각각 3분의 2 이상을 제안해요.
용도를 바꾸는 과정에서 해당 공용부분의 변경이 필요하다면, 지금보다 낮은 동의율로 추진할 가능성이 생겨요.
다만 낮아지는 기준은 제안된 목적과 변경 유형에 해당하는 경우에 관한 것이어서, 모든 용도변경에 자동으로 적용되는 것은 아니에요.
3) 리모델링을 위한 공용부분 변경
개정안은 리모델링을 목적으로 하는 권리변동 있는 공용부분 변경에도 같은 완화 기준을 제안해요. 구분소유자와 의결권 각각 3분의 2 이상의 동의를 받도록 하려는 내용이에요.
높은 동의 문턱 때문에 추진이 어려웠던 리모델링을 논의하기가 수월해질 수 있어요.
반면 일부 소유자가 반대하더라도 기준을 충족하면 변경이 추진될 수 있어, 권리관계와 공사 내용을 충분히 살펴볼 필요가 있어요.
4) 소유자 수와 의결권의 동의
동의 기준이 완화되더라도 개정안은 구분소유자와 의결권 각각에 기준을 두고 있어요. 제안된 기준은 두 항목 모두 3분의 2 이상이에요.
소유자 수가 기준을 넘더라도 의결권 기준을 충족하지 못하면 제안된 동의 요건을 모두 갖춘 것은 아니에요.
실제 사업을 검토할 때는 두 기준의 충족 여부와 공용부분 변경으로 생기는 권리변동을 함께 확인해야 해요.
누구에게 영향이 있나
구분점포 소유자: 점포 활용 선택지가 넓어질 수 있고, 해당 공용부분 변경의 동의 기준도 달라질 수 있어요.
리모델링을 추진하는 소유자들: 해당 사업에 필요한 동의를 모으는 부담이 줄어들 가능성이 있어요.
변경에 반대하는 소유자: 동의 기준이 낮아지면 반대 의사가 있어도 사업이 추진될 가능성이 커질 수 있어요.
상가를 이용하려는 사업자: 문화·집회나 업무 등으로 활용할 수 있는 공간이 늘어날 가능성이 있어요. 실제 이용 가능 여부는 구체적인 요건을 확인해야 해요.
지역 상권과 방문자: 빈 공간이 새로운 용도로 채워지면 상가 이용과 주변 상권에 변화가 생길 수 있어요. 실제 효과는 건물별 여건과 사업 추진에 따라 달라져요.
봐야 할 점
문화 및 집회시설, 업무시설 외에 어떤 용도가 허용되는지와 구체적인 적용 요건을 확인해야 해요.
동의 기준이 낮아지는 공용부분 변경의 범위와 권리변동을 어떻게 판단할지 살펴봐야 해요.
소유자 수와 의결권을 각각 어떻게 계산하고 동의를 확인할지는 구체적인 법률 내용과 개별 건물의 권리관계를 확인해야 해요.
동의 기준 완화가 사업 추진에 도움이 되는지, 반대 소유자의 권리에는 어떤 영향을 주는지도 함께 볼 필요가 있어요.
제공된 자료에는 시행일과 경과조치, 비용추계 및 위원회 검토 내용이 확인되지 않아 실제 적용 시점과 추가적인 영향은 확정 내용으로 확인해야 해요.
