쉬운 요약

• 조정대상지역에 있는 매입임대아파트의 세 부담 변화를 완화하고, 공공부문의 매입을 지원하기 위한 법률 개정안이에요.
• 2028년에 해당 아파트를 파는 다주택 개인과 법인에 적용할 중과세율과 추가과세 세율을 낮추는 방안을 담았어요.
• 2028년 양도분에 대해서는 해당 주택의 장기거주 소득공제율을 30%로 적용하도록 제안해요.
• 공공부문에 팔면 양도 시기에 따라 양도소득세를 감면해요. 2027년에는 세액의 25%, 2028년에는 15%를 각각 정해진 한도 안에서 감면하는 내용이에요.
• 제안된 혜택은 양도 시기와 공공부문 매각 여부에 따라 달라지며, 법안 내용은 확정된 제도가 아니에요.

주요 내용

• 2028년 개인 세율 경감: 해당 아파트를 2028년에 양도하는 개인에게 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 15%포인트의 중과세율을 적용하는 방안을 제안해요.
• 2028년 법인 세율 경감: 같은 기간에 양도하는 법인에는 10%의 추가과세 세율을 적용하는 방안을 담았어요.
• 소득공제율 조정: 2028년 양도분에 대해 해당 주택의 장기거주 소득공제율을 30%로 적용하도록 했어요.
• 2027년 공공부문 매각 감면: 공공부문에 양도하면 양도소득세의 25%를 최대 2억원까지 감면하도록 제안해요.
• 2028년 공공부문 매각 감면: 공공부문에 양도하면 양도소득세의 15%를 최대 1억원까지 감면하도록 제안해요.
• 적용 대상과 기간: 제안된 특례는 조정대상지역 내 매입임대아파트를 대상으로 하며, 세율 경감과 공공부문 매각 감면의 적용 기간은 서로 달라요.

왜 나왔나

2020년 민간임대주택법 개정으로 아파트 매입임대 제도가 폐지된 뒤, 의무임대기간이 지나 등록이 말소되는 주택에 기존 세제 우대를 계속 적용하는 것은 과도하다는 지적이 있었어요. 제안 이유에 따르면 2026년 시행령 개정으로 해당 아파트를 2027년 말까지 양도할 때 적용되는 중과 및 추가과세 배제는 2028년부터 달라져요. 법안은 이때 세 부담이 급격히 변하는 것을 완화하려는 목적을 담고 있어요. 공공부문이 해당 아파트를 매입해 안정적인 임대주택으로 활용하도록 유도하려는 취지도 있어요.

무엇이 달라지나

1) 2028년 개인 중과세율 경감

법안은 조정대상지역 내 매입임대아파트를 2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 개인에게 경감된 다주택자 중과세율을 적용하도록 제안해요. 제안 내용은 2주택자에게 10%포인트, 3주택 이상자에게 15%포인트의 중과세율을 적용하는 것이에요.

• 제안 이유에 따르면 시행령 개정으로 2027년 말까지는 다주택자 양도소득세 중과가 배제되지만, 2028년부터는 중과가 적용돼요.
• 법안은 2028년 한 해의 부담 변화를 완화하려는 것이에요. 실제 세액은 제시된 중과세율만으로 결정되지 않으므로 개인별 조건을 함께 살펴야 해요.

2) 2028년 법인 추가과세 세율 경감

법안은 같은 대상 아파트를 2028년에 양도하는 법인에도 경감된 추가과세 세율을 적용하도록 제안해요. 제안된 법인의 추가과세 세율은 10%예요.

• 제안 이유에 따르면 법인세 추가과세 배제도 2027년 말까지 양도하는 경우에 적용되고, 2028년부터는 추가과세가 적용돼요.
• 개인에게 적용하는 다주택자 중과세율과 법인에 적용하는 추가과세 세율은 구분해서 확인해야 해요.

3) 해당 주택의 소득공제율

법안은 2028년 양도에 대한 세율을 경감하면서 해당 주택의 장기거주 소득공제율을 30%로 적용하도록 제안해요. 이는 세율 경감과 함께 살펴봐야 하는 내용이에요.

• 제안 이유에는 기존에 8년 등록임대 시 50%의 장기보유특별공제 우대가 있었다고 설명돼 있어요.
• 제공된 자료에는 공제 적용의 세부 요건과 계산식이 담겨 있지 않아요. 따라서 30%만으로 개인별 세액 변화를 계산할 수는 없어요.

4) 2027년 공공부문 매각 감면

법안은 조정대상지역 내 매입임대아파트를 2027년 1월 1일부터 12월 31일까지 공공부문에 양도하면 양도소득세의 25%를 감면하도록 제안해요. 감면액의 한도는 2억원이에요.

• 공공부문에 파는 경우를 대상으로 하는 별도의 혜택이에요. 모든 매수인에게 파는 경우에 똑같이 적용되는 내용은 아니에요.
• 감면율은 양도소득세에 적용하고, 계산된 감면액은 2억원을 넘을 수 없도록 제안했어요.

5) 2028년 공공부문 매각 감면

법안은 같은 아파트를 2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 공공부문에 양도하면 양도소득세의 15%를 감면하도록 제안해요. 이때 감면액의 한도는 1억원이에요.

• 공공부문 매각 감면은 2027년과 2028년의 감면율과 한도가 달라요. 양도 시기를 확인하는 것이 중요해요.
• 2028년에는 세율 경감과 공공부문 매각 감면이 함께 제안돼 있어요. 다만 제공된 요약만으로는 두 혜택의 구체적인 적용 순서나 중복 적용 요건을 단정하기 어려워요.

누구에게 영향이 있나

• 매입임대아파트를 보유한 2주택자: 대상 주택을 2028년에 양도할 때 제안된 중과세율이 세 부담에 영향을 줄 수 있어요.
• 매입임대아파트를 보유한 3주택 이상자: 같은 기간 다른 중과세율이 제안돼 있어 보유 주택 수에 따른 차이를 살펴야 해요.
• 해당 아파트를 보유한 법인: 2028년 양도 시 제안된 추가과세 세율이 영향을 줄 수 있어요.
• 공공부문에 매각하려는 소유자: 2027년과 2028년의 양도소득세 감면율과 한도가 달라 매각 시기에 관심을 가질 수 있어요.
• 공공주택 매입을 담당하는 기관과 임차인: 공공부문의 매입이 늘어나면 안정적인 임대주택 활용에 영향을 줄 수 있지만, 실제 매입 규모는 이 자료만으로 알 수 없어요.

봐야 할 점

• 법안의 내용은 제안 단계의 내용이에요. 실제 적용 여부와 최종 문구를 확인해야 해요.
• 특례 대상이 되는 매입임대아파트의 구체적인 범위와 공공부문 매수인의 범위를 확인할 필요가 있어요.
• 양도 시기, 주택 수, 개인과 법인 여부에 따라 적용 내용이 다르므로 자신의 조건을 확인해야 해요.
• 2028년 세율 경감과 공공부문 매각 감면을 함께 적용하는 방법, 공제의 세부 요건은 제공된 요약만으로 확인하기 어려워요.
• 2028년 이후 양도분에 관한 별도 특례는 제공된 제안 요약에 담겨 있지 않아요.